Реконструкция частных домов

Мы все любим перестраивать и всячески улучшать собственное жилье. Пристройка дополнительных комнат, возведение остекленной веранды или мансарды, обустройство гаража вплотную к зданию или теплого тамбура – во всех перечисленных случаях дом считается реконструированным. Мероприятие это слишком серьезное, чтобы затевать его наобум, поэтому многие вопросы нужно продумать загодя, тем более что по пути встретится немало подводных камней.

Что понимается под реконструкцией

Согласно российскому законодательству к реконструкции относятся строительные работы, в результате которых изменяются базовые параметры дома – контур и площадь застройки, высота и число этажей, расположение в несущих стенах оконных и дверных проемов. Демонтаж части здания или межэтажных перекрытий тоже считается реконструкцией.

Переделанная постройка перестает соответствовать старому техническому паспорту, в этом коренное отличие реконструкции от текущего и капитального ремонта. Если вы собираетесь заняться ремонтом, то вольны поступать по собственному усмотрению. При замене сгнивших бревен и восстановлении кирпичной кладки, обновлении сантехники и прокладке электропроводки, внешней и внутренней отделке уведомлять о своих действиях никого не нужно. Реконструкцию же придется согласовать с государственными органами, иначе можно нарваться на неприятности.

Узаконивание реконструкции

Казалось бы, дом ваша собственность и вы вправе делать с ней что хотите, но это не так. Уведомлять уполномоченные организации о намечающихся мероприятиях приходится в связи с тем, что реконструированное здание может представлять опасность для окружающих или нарушать права третьих лиц. После подачи документов вам поступит ответ, соответствует или нет планируемая переделка действующим нормам. При положительном заключении можно приступать к строительным работам.

На самовольно перестроенную недвижимость не удастся зарегистрировать право собственности, ее нельзя продать, подарить или получить по наследству. При выявлении незаконной реконструкции наложат штраф, а саму постройку заставят легализовать. Процесс узаконивания может надолго затянуться, причем не факт, что результат окажется положительным.

Если в ходе самовольной реконструкции частного дома были нарушены строительные нормы и правила, придется привести все в соответствие с требованиями законодательства. При существенных неустранимых нарушениях в качестве крайней меры предусмотрен снос, причем за ваш же счет. Аналогичный порядок действует, если разрешение было получено, но реальные параметры реконструированного дома не соответствуют указанным при подаче уведомления.

Оспаривание незаконной реконструкции обычно инициируется местными администрациями, коммунальными службами или соседями, недовольными слишком близким размещением перестроенного здания к границе их владений и затенением территории. Неисполнение в указанный срок постановления о сносе или приведении постройки в соответствие с законодательством может повлечь изъятие земельного участка. Если вы хотели бы избежать описанного развития событий, оформляйте бумаги заранее и проводите реконструкцию без отклонений фактических параметров от заявленных.

Стоит ли браться за реконструкцию

Допустим, вы приобрели либо унаследовали от родителей или бабушек с дедушками довольно ветхое деревянное строение. Тут вердикт однозначный – овчинка выделки не стоит, проще снести старый дом и на его месте построить новый, чем заниматься реконструкцией. При глобальной переделке и ремонте все начинает сыпаться, постоянно вылезают дополнительные расходы, то есть спланировать бюджет даже приблизительно невозможно.

Дом из кирпича или бетона перестраивать проще, реконструкция крепких деревянных строений тоже может быть оправдана. Например, вам греет душу магия стародачного места либо теплые воспоминания о счастливом детстве. Тогда после переделки вашего дома вы получите функциональное жилье, современное и в то же время не потерявшее аутентичность, которое позволяет черпать жизненные силы в атмосфере прошлого.

Вопрос экономии времени по сравнению с новым строительством является спорным. Зачастую реконструкция сопряжена с реализацией довольно сложных и трудоемких технических решений, что отражается на сроках. Однако в неспешности есть и положительный момент. Дом можно доводить до ума постепенно, уже проживая в нем, по мере накопления денег.

В плане проектирования существуют объективные ограничения. Архитектору приходится работать с теми формами, объемами и несущими конструкциями, что уже есть, поэтому далеко не все идеи удастся воплотить в жизнь либо их реализация потребует значительных средств и времени. Слабым местом в домах старой постройки обычно является фундамент, на котором раньше максимально экономили и возводили его с нарушением технологии. Конкретный фронт работ становится ясен только в результате обследования.

Разработка проекта

Обычно владелец частного дома имеет некий набор желаний, но смутно представляет конкретную реализацию. Реконструкция – это всегда нетиповой проект, и сумбурные действия без четкого плана выливаются в перерасход средств, а на выходе может получиться дом-уродец.

Если у вас нет соответствующего образования, лучший выход из положения – обратиться в частное проектное бюро либо архитектурный департамент местной администрации. Архитекторы и проектировщики помогут оценить реалистичность ваших замыслов, переведут неясную идею в конкретные картинки с расчетами и визуализируют их на компьютере.

Востребованные решения, используемые при реконструкции частного дома:

• Панорамное остекление. За счет внешней перспективы резко расширяется внутреннее пространство, природа за окном становится частью интерьера. Из гостиной или рабочего кабинета можно наблюдать за сменой сезонов, любоваться цветущими деревьями в саду и окружающими окрестностями. Естественное освещение используется по максимуму, что сказывается на настроении и полезно для глаз.
• Второй свет. В комнате убирают межэтажное перекрытие, как правило, это происходит в гостиной или столовой. За счет увеличившейся высоты возникает ощущение воздушной легкости и простора. Второй свет занимает помещение полностью либо частично с устройством антресоли и обычно сочетается с панорамным остеклением.
• Снос перегородок. Открытая планировка, так называемый open space, делает помещение светлее и просторнее, пропадает ощущение стесненности. Зонирование осуществляется за счет освещения, расстановки мебели, использования раздвижных ширм, комбинирования напольных покрытий. Несущие перегородки можно заменить декоративными колоннами.
• Подъем высоты потолков. Низкие потолки, которые буквально давят на голову, часто встречаются в домах старой постройки. Проблема решается путем подъема кровли или всего здания на домкратах с последующим наращиванием стен. Второй вариант – разбор стен до первого этажа и наращивание до нужной высоты при возведении заново.
• Мансардные окна. Врезка окон в скаты крыши выполняется при возведении мансарды, однако ничто не мешает сделать это и позднее. За счет наклонного расположения в мансарду попадает намного больше солнечного света, по ночам можно любоваться звездным небом.
• Эксплуатируемая кровля. Устраивается над пристроенной террасой, гаражом или хозяйственным помещением с выходом из комнат второго этажа. На эксплуатируемой кровле можно организовать зону барбекю, поставить столик со стульями, лежаки для загара, цветы или деревья в кадках.

Реконструкция частного дома дает толчок к решению и давно назревших попутных проблем – прокладке отсутствующих инженерных коммуникаций, повышению теплоэнергоэффективности, осовремениванию дизайна. Например, можно оштукатурить и покрасить давно неактуальный красный кирпич.

Мысль о том, чтобы вдохнуть новую жизнь в обжитое гнездо, посещает многих хозяев. Реконструированный дом радует душу, существенно повышается его ликвидность как объекта недвижимости. Залогом успешной реконструкции является грамотный проект, правильное планирование бюджета и ответственная рабочая бригада, однако каждый из этих пунктов – тема отдельного разговора.